【风险提示】房屋托管 隐藏风险需提高警惕 ( 2019年10月28日 )

深秋，山西太原又进入新一年的交房季。多数收房业主日常工作繁忙，装修处置惩罚出租空置房繁琐又费心，因此，信用，房屋托管业务应运而生。眼下，各巨细区、楼盘里里外外，到处可见拓展“房屋托管”业务的房屋中介经纪人。

　　房屋托管便是房主将毛坯房交到中介机构手里，由中介公司全权负责装修、找租客、收租金以及入住后的各类杂务。但看似省心、省力的房屋托管，如果签约不细、管理不适，反而会让房主变得闹心。业内人士提醒，房屋托管业务有风险，房主托管签约之前得提高警惕——

　　托管租金低于预期

　　刚收房的太原市民张女士想把一套100平方米的毛坯房出租，她走访多家中介机构了解到，大部门中介开出的托管房租价很低。100平方米的宽敞两居房，如果房主本人装修，月租价至少达2000元/月，可是中介托管房的租价仅有10000元/年，最多不超出15000元，并且托管合约要签三至五年。不仅如此，毛坯房装修前后的三至四个月空置期，中介不付租金。

　　同样有新房托管需求的任先生说，“我换了工作离开太原，房子只能托管给中介。我的房子虽说是砖混老房，但居住条件好、家具家电应有尽有，租户可拎包入住。即便如此，中介支付给我的租价其实不高，我还需每个月要交200元托管管理费，托管一年还要减免1个月所谓空置期的房租。在我看来，中介经纪人不用要做什么，照看一下房子一年就可以挣两三千元。”

　　房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理，招租。中介在日常管理、招租期间，承担着不少管理成本，以及房屋半途空置期的风险，加上缴纳税款，中介承接托管业务的成本和风险也不低。在房产中介业内看来，中介所承担的成本都从房租中来，托管租金低于房主自行出租租金的行情是必定的。

　　房屋改造容易失控

　　房屋交给中介托管，房主面临最大的风险便是房屋装修、改造及室内家居家电的掩护问题弗成控，中介公司对租户的使用监督也很难令人称心。

　　省城南内环某小区内，张先生购置了两套相邻的毛坯房，一套为90平方米的两居室，另一套为130平方米的三居室。“买这两套房是为了投资、出租，也考虑将来做我本人公司的员工宿舍。我没时间盯着装修出租房等杂事儿，就托管给了一个大型中介公司。但房子的装修质量和功能规划，和我想象中的不同太大了。”张先生说，这两套房都是南北通透、采光非常好的房子，有阳台、落地窗，但改造之后，屋内黑黢黢的一片。原来本来的两室一厅打了隔断，客厅改成卧室，酿成三室；原来本来三室一厅的房子，物业，经过改造装修成为了五室一厅。

　　“所有的隔断所用建材都是价廉的石膏板、木工板，每一个小隔断又设置了独立卫生间，地面铺了复杂的管道，所以木工板把地面贬低了得多，房间的层高变低了，进屋对照压抑。阳台和朝南的隔间亮度好，采光好，租金贵一些；朝北可能朝东、西的隔间廉价一些。”张先生说，虽然中介承担了装修，可是无论装修品质还是功能设计，各处都是糟点。尤其是管道堵塞、防火问题，令人揪心。

　　对于装修功能差别理、平安防范不到位的问题，小区物业采纳的法子是收取住户3000元装修担保金。如果装修差别格，物业会扣除了装修担保金。但扣除了这3000元的担保金，很显然不能对装修埋藏的隐患有效防范。

　　山西晚报记者在采访中了解到，不少谋划托管的房主以为将毛坯房交给中介托管，由其负责装修，购置家具、家电，再寻找租客就可以了，而且在出租期间，房子显现家具家电损坏、管道维修等问题，均由托管人员出面办理。而房主只必要收取中介机构交给本人的房租即成。实际上，中介公司制定的托管协议，相关细节对房主权益包管的内容少，规避本身风险的条款多，与房主想象中的托管供职品质相差过大。房主最耽心的便是解除了托管之后，再入住得花上数万甚至数十万元从新装修，比拟三五年托管收回的四五万元租金，不赔便是万幸。

　　租客行为较难把握

　　还有得多房主耽心，中介机构为了多收取租金把房屋隔成若干个隔间，那么租客人数必定成倍增加。这会不会成为政策明令禁止的群租房？

　　房产中介经纪人士曹先生讲述山西晚报记者，房屋只有合租和整租两种形式。如果是整租给一个住户，那么房子里住多少人谁也不能控制；如果是隔间类型的合租，通常一个隔间里最多能住两个人，人多了不允许，也不服安。这些问题在房屋租赁合同里会提到，房主可以放心。

　　山西晚报记者了解到，房主和房产中介会签署协议，房子全权交由中介公司管理，包括装修、选择房客等，房主是不能介入出租经营的。

　　在房产中介业内看来，这样的规定，也是为了托管房子出租经营的良性运营，房主对房子装修、房客提出各种苛刻要求，必定会影响房子的出租率，加大中介公司承接此类业务的风险。

　　而房主也无需承担收不上房租的民事经济纠纷风险，即使中介和租客发生经济纠纷、可能房子空置时间较长，中介照样会按约定支付房主房租。

　　中介违约房东房客都损失

　　随着房屋托管业务的风生水起，相关的纠纷变乱连年比年来不竭见诸各大媒体：房屋交给托管公司，效果被改成为了群租房显现纠纷；租客将房租交给中介公司托管人员，效果托管人员、中介公司违约未付房主房租，房主强行赶走租客；租客使用不当或托欠房租，中介处置惩罚问题的方式和效果令人不快……房屋托管市场需求不竭增多，但面对强势的中介话语权，房主在这场利益博弈中，又该如顾惜本身利益？

　　山西晚报记者跟随房产中介经纪人探望探听托管市场时，多个房产中介公司都应许，中介不会与房主显现利益纠纷，可是弗成否认风险仍然存在。

　　房产行业律师蒙受采访时暗示，上述这些问题和纠纷时有产生，房主、租客、中介公司还是应从合同条款细节制定上，有效掩护本身权利。作为房主，在和中介公司签署托管合同前，应该仔细考虑也许显现的风险，中介公司应许的办理方案应该明确写在合同中，包括违约责任及补偿具体法子。一般情况下，违约金的额度概略相当于1至2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据损失情况承担其他补偿责任。同样，信用，细化合同条款也适用于租客、中介公司。